이 조항’ 없으면 방수 하자 보수 못 받습니다! 건축 계약 실전 팁

서론 – “물이 새기 시작했는데 시공사는 연락도 안 된다면?”

옥상이나 욕실, 베란다에서 물이 새기 시작했습니다. 겨우 연락이 닿은 시공사는 “우리는 공사만 했지, 하자는 책임이 없다”고 말합니다. 혹은 “계약서에 보수 기간 명시 안 됐으니 우리 책임이 아니다”라는 답변만 돌아옵니다.
이처럼 방수 하자는 공사 자체보다도 시공 후 분쟁에서 더 큰 스트레스를 유발하는 요소입니다.

그러나 하자 보수에 대한 책임은 무조건 시공사에 있는 것도, 무조건 소비자 탓도 아닌 법적 기준이 명확히 존재합니다.
오늘은 방수공사 하자 발생 시 소비자가 반드시 알고 있어야 할 계약 조항, 하자보수 책임 기간, 분쟁 대응법까지 구체적으로 안내해드리겠습니다.

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1. 방수공사 계약 시 반드시 포함해야 할 핵심 조항

소비자가 방수 시공을 의뢰할 때 가장 중요한 것은 ‘서면 계약서’를 작성하고 보관하는 것입니다.
특히 아래 조항이 누락된 계약서는 분쟁 발생 시 보수 책임 입증이 어렵고, 손해 배상도 제한될 수 있습니다.

1-1. 공사 범위 및 면적의 명확화

• “옥상 전체”처럼 추상적 표현이 아닌, **정확한 면적(m²), 부위, 공법(우레탄, 시트 등)**을 기재
• 추가공사 여부는 별도 합의서로 남겨야 불필요한 비용 청구를 막을 수 있음

1-2. 하자보수 책임 기간 명시

• 일반적으로 방수공사의 하자 담보 책임 기간은 3년
• 계약서에 “공사 완료일로부터 ○년간 하자 발생 시 무상 보수”라고 명확히 표기
• 해당 문구가 없으면 책임 소재가 불분명해짐

1-3. 보수 방법 및 책임 범위 설정

• 하자 발생 시 보수 방법을 “부분 보수/전체 보수”로 구분
• 예: “하자 발생 시 최초 공사 면적 범위 내 동일 공법으로 무상 재시공”

1-4. 사진 촬영 및 공사 이력 기록 동의

• 시공 전·후 사진, 재료명, 시공업체명 등을 계약서와 함께 보관
• 하자 분쟁 발생 시 객관적 증거로 활용 가능

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2. 방수 하자 발생 시 시공업체의 보수 책임 기준

방수공사 하자 보수에 대한 기준은 ‘건설산업기본법’, ‘민법’ 및 ‘표준건축계약서’ 등에 근거합니다.

2-1. 법적 하자담보 책임 기간

• 건축물 주요 구조부: 최대 10년 (공동주택 기준)
• 일반 방수 마감공사: 통상 2~3년
• 상가·주택 등 일반 건물에서는 **계약서 상 명시가 없는 경우, 민법상 ‘1년의 하자담보책임’**만 인정될 수 있음
• 단, 시공자의 중대한 과실(예: 설계 무시, 자재 하자)은 3년 이상 책임질 수도 있음

2-2. 시공사가 책임지지 않는 예외 사유

• 사용자의 구조 변경, 타 공정 개입, 외부 충격 등으로 인한 누수
• 지자체의 배수 설비 역류, 지진, 태풍 등 천재지변에 따른 손상
• 계약 외 부위에서 누수가 발생한 경우 (예: 외벽 누수가 옥상 방수공사로 연결된 것이 아님)

2-3. 하자 입증 책임

• 누수 원인을 시공사의 방수공사로 특정하려면 열화상카메라, 수분측정기, 수압테스트 등의 과학적 분석이 필요
• 소비자가 자비로 전문가의 진단 결과서를 제출해야 하는 경우도 있으므로, 시공 초기부터 사진·서류 보관이 필수

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3. 하자 발생 시 분쟁 대응 전략

3-1. 초기 대응 – 시공사에 ‘내용증명’ 발송

• 전화로 통보하는 것이 아닌, 등기우편 또는 내용증명으로 하자 사실을 통보
• “하자 발생일, 위치, 증상, 조치 요구사항, 답변 기한” 등을 명확히 기재
• 증거사진 및 계약서 사본도 함께 첨부

3-2. 보수 거부 시 – 주택 하자심사분쟁조정위원회 이용

• 국토교통부 산하 ‘하자심사분쟁조정위’(https://www.khiv.or.kr)의 조정 신청 제도를 이용
• 무료이며, 법률상담·현장조사 포함
• 주거용 건축물은 대부분 신청 가능하며, 소송 전 사전 조정 가능성 높음

3-3. 법적 절차 – 손해배상청구 소송

• 시공사가 연락 두절 또는 고의적 무응답일 경우 법원에 민사소송 제기 가능
• 피해 사진, 전문가 감정서, 수리 견적서 등 손해액을 입증할 수 있는 자료가 필요
• 변호사 선임 시 비용 발생하지만, 고액 피해(수백만 원 이상)에는 현실적인 대안

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4. 방수 하자 분쟁 예방을 위한 소비자 팁

4-1. 최저가 견적만 따지지 말 것

많은 소비자가 공사 비용이 저렴하다는 이유로 시공사를 결정하지만, 이는 장기적으로 더 큰 손해를 초래할 수 있습니다.
예를 들어, 단가가 낮은 견적에는 종종 다음과 같은 숨은 리스크가 존재합니다:

• 자재 품질 저하: 방수 전용이 아닌 저가 페인트나 일반 접착제를 사용
• 시공 생략: 메쉬 보강, 마감 코팅 등의 중요 공정 생략
• 보수 거부: 하자 발생 시 연락이 끊기거나 “저가 공사라 책임 없다”는 주장

✅ 팁: 견적 비교 시 자재 사양, 공정 단계, 하자 보수 조건까지 명시된 견적서를 요청해야 합니다.
공사비가 저렴하더라도 하자율이 높고 사후 대응이 없으면 결국 더 큰 비용이 발생합니다.

4-2. 시공 후기 및 평판 확인은 필수

인터넷 검색을 통해 간단히 확인 가능한 시공업체의 후기나 블로그 홍보 자료는 실제와 다를 수 있습니다.
따라서 아래와 같은 실질적 평판 경로를 통해 확인하는 것이 중요합니다:

• 지역 맘카페, 생활 정보 커뮤니티: 시공 후 하자 여부, 업체의 대응 태도 등 생생한 경험 공유
• 건축·인테리어 전문 포럼: 시공 품질 비교, 공법 정보, 피해 사례 제공
• 공정위 ‘행복드림 소비자포털’ 신고 이력: 소비자 피해 신고 여부 확인 가능
• 네이버 스마트스토어 리뷰, 시공 플랫폼 평가: 시공 당일은 친절했으나 하자 보수 거부한 사례도 간혹 있음

✅ 팁: 업체명을 검색할 때는 **‘OO업체 누수’ / ‘OO업체 하자’ / ‘OO업체 후기’**처럼 구체적으로 검색하면 실제 피해 사례를 찾기 쉽습니다.

4-3. 계약서 + 공사 이력 기록 + 시공 사진은 반드시 보관

하자 발생 시 가장 강력한 증거는 서면 계약서와 시공 이력입니다.
특히 다음의 항목을 반드시 디지털·인쇄 형태로 보관해두는 것이 좋습니다:

• 계약서 원본 및 견적서: 보수 기간, 공사 범위, 자재 사양 포함 여부 확인
• 시공 전·후 사진: 전체 및 세부 부위(배수구, 균열 부위 등)를 각도별로 촬영
• 자재 패키지 사진 및 제품명: A사 우레탄 2종, B사 시트방수 1.5mm 등
• 공정 일정표: 언제 어떤 공정이 완료됐는지 확인 가능하도록 시공 스케줄 확보

✅ 팁: 사진은 카카오톡이나 문자로 받았다 하더라도 클라우드 또는 USB에 따로 저장해두는 것을 권장합니다.
하자 시공업체가 폐업했거나 연락이 두절될 경우, 제3자 시공 확인이나 분쟁 조정 시 매우 유리한 자료가 됩니다.

4-4. 구두 약속은 무효, 꼭 문서로 남길 것

시공 중간에 “추가 비용 없이 이 부위도 같이 해드릴게요”, “하자 나면 언제든 연락 주세요”라는 말은 듣기엔 좋지만 법적 효력이 없습니다.
추후 분쟁 시 가장 많이 발생하는 유형 중 하나가 바로 이런 **‘기억에만 의존한 합의’**입니다.

• 전화 통화 내용은 녹취하고, 가능한 경우 문자나 이메일로 내용을 정리해두세요.
• 변경된 시공 범위나 일정은 간단한 확인서 또는 추가 합의서로 문서화하는 것이 좋습니다.

✅ 팁: 계약 내용 변경은 양측 서명 포함 문서로 남기고, 사본 2부 보관이 원칙입니다. 이를 통해 하자 발생 시 “계약 외 공사”라는 시공사의 주장에 대응할 수 있습니다.

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결론 – 하자는 기술의 문제가 아니라, 계약과 책임의 문제입니다

방수공사는 눈에 보이지 않는 곳에서 진행되기 때문에, 공사 당시에는 잘 된 것처럼 보여도 몇 달 후 누수가 터지면 누구 책임인지 알기 어렵습니다.
결국 **하자를 막는 가장 확실한 방법은 ‘계약 단계부터 꼼꼼히 준비하는 것’**입니다.

소비자는 하자에 대응할 법적 권리가 있고, 시공사는 그 책임을 명확히 져야 할 의무가 있습니다.
정확한 계약 조항, 사진 증거, 하자보수 기간 확보만으로도 분쟁을 예방할 수 있습니다.
물 한 방울이 수백만 원의 손해가 되지 않도록, 계약서에 방수조항부터 챙기세요.