건축주 필독! 다가구·다세대 선택 시 절대 놓치면 안 되는 포인트

서론 – 비슷해 보이지만 법적으로 완전히 다른 두 주택

오늘은 **"다가구주택과 다세대주택의 구분 및 인허가 차이"**라는 주제로 이야기를 시작하려 합니다.
최근 소형 주택 수요가 급증하면서 도시 곳곳에서 다가구주택과 다세대주택을 쉽게 볼 수 있습니다. 외관상 크게 다르지 않아 보이지만, 법적 성격, 인허가 방식, 세금 부과, 권리관계에 있어 두 유형은 근본적인 차이를 가집니다. 이를 정확히 이해하지 못하면 부동산 매매나 신축 시 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
이 글에서는 정의, 차이점, 인허가 절차, 실무 시 유의사항까지 체계적으로 정리해보겠습니다.

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1. 다가구주택과 다세대주택의 기본 개념

1-1. 다가구주택이란 무엇인가?
다가구주택은 「건축법」상 단독주택에 속하는 유형입니다. 하나의 건축물 안에 여러 가구가 독립하여 생활할 수 있도록 구획된 주택을 말하지만, 법적으로는 하나의 세대로 본다는 점이 가장 큰 특징입니다.
건축법상 다가구주택은 다음과 같은 요건을 갖습니다:

• 세대수 19세대 이하 (도시지역 이외는 29세대 이하 가능)
• 연면적 660㎡ 이하
• 한 건물 전체가 하나의 소유자에게 귀속
• 구분소유(집합건물등기) 불가능

1-2. 다세대주택이란 무엇인가?
반면, 다세대주택은 「건축법」상 공동주택에 해당합니다. 여러 세대가 벽과 복도 등 일부 공간을 공유하며 생활하는 구조로, 세대별로 독립된 소유권을 가질 수 있습니다.
다세대주택의 요건은 다음과 같습니다:

• 층수 4층 이하 (지하층 제외)
• 세대별 전용면적 85㎡ 이하
• 세대별 별도 등기 가능 (구분소유)
• 복도, 계단, 엘리베이터 등 공용부분 존재

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2. 다가구주택과 다세대주택의 구조 및 소유권 차이

2-1. 구조상의 차이
다가구주택은 구조적으로 각 세대가 완전히 독립되어 있으나, 법적으로는 모두 한 가구로 간주합니다. 별도의 공용 복도나 로비 없이, 각 세대가 외부로 직접 연결되는 구조가 일반적입니다.
다세대주택은 세대별로 실내 복도, 계단 등을 공유하며 이동합니다. 아파트와 비슷한 구조를 갖지만 규모가 작고 층수 제한이 있다는 점이 다릅니다.

2-2. 소유권과 등기
다가구주택은 전체가 단일 소유권입니다. 즉, 건물 전체를 한 명이 소유하며, 세대별로 따로 등기할 수 없습니다. 이 때문에 임대사업용으로 많이 활용되지만, 매매 시에는 건물 전체를 한 번에 매매해야 합니다.
다세대주택은 세대별로 구분 소유가 가능합니다. 각 세대가 개별적으로 등기되므로, 개인 간 매매가 자유롭고 아파트처럼 소유권이 분리됩니다.

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3. 인허가 절차 및 실무 차이

3-1. 건축허가와 신고의 차이
다가구주택은 「건축법」상 단독주택에 해당하므로, 규모가 작을 경우 ‘건축신고’만으로 가능할 수 있습니다.

• 연면적 200㎡ 이하이면서
• 2층 이하이고
• 목구조·경량철골조 등일 경우
  건축신고만으로 착공할 수 있습니다.
  그러나 일정 규모 이상이거나, 도시계획구역 내일 경우 건축허가를 받아야 합니다.

다세대주택은 공동주택으로 분류되어 무조건 건축허가 대상입니다. 신고로는 불가능합니다.

• 대지 면적, 세대수, 용도지역 등을 고려해 허가 심사를 받아야 하며,
• 사업승인 절차는 필요하지 않지만, 구청장의 세밀한 심사를 거쳐야 합니다.

3-2. 사업계획승인 여부
다가구주택은 사업계획승인 대상이 아닙니다.
다세대주택은 규모가 커질 경우(30세대 이상) 사업계획승인 대상이 될 수 있지만, 통상 소형 다세대는 사업계획승인 없이 개별 허가만으로 진행됩니다.

3-3. 분양 및 매매의 차이
다가구주택은 세대별 분양이 불가능합니다. 건물 전체를 통째로 팔거나 임대해야 합니다.
반면 다세대주택은 각 세대별로 분양이 가능합니다. 따라서 소액 투자자나 실거주 수요자에게 적합하며, 부동산 시장에서 활발히 거래됩니다.

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4. 실무에서 유의해야 할 포인트

4-1. 다가구주택의 실질적 세금 부담
다가구주택은 주택 수를 1채로 인정받아 취득세, 종합부동산세 등에서 유리한 측면이 있습니다. 그러나 세입자 관리, 통임대 등의 한계가 존재하며, 매도 시 수요층이 제한적이라는 단점도 있습니다.

4-2. 다세대주택의 관리와 공동책임
다세대주택은 소유권이 구분되어 있으므로 관리규약을 제정하고, 유지보수, 수선 등에 대해 공동으로 책임을 져야 합니다. 공동부분의 유지관리에 소홀하면 재산가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

4-3. 건축허가 시 설계 주의사항
다가구주택은 세대수 제한(19세대 이하)과 연면적 제한(660㎡ 이하)을 반드시 지켜야 합니다. 이를 초과하면 다세대주택으로 분류되어 인허가 요건이 대폭 강화됩니다.
다세대주택 설계 시에는 층수, 주차대수 확보, 공용부 계획 등이 관건이며, 건폐율과 용적률 규제도 엄격하게 적용됩니다.

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결론 – 다가구주택과 다세대주택, 구분을 정확히 알고 접근해야 한다

다가구주택과 다세대주택은 외관상 비슷해 보여도,
법적 분류, 인허가 절차, 세금, 매매 방식 등에서 명확히 구분되는 완전히 다른 주택 유형입니다.

다가구주택은 단독 소유, 임대용에 적합하며, 다세대주택은 분양과 구분소유가 가능해 실거주 및 투자에 적합합니다.
건축을 계획하거나, 매입을 고려할 때에는 자신이 필요로 하는 주택의 유형이 어떤 것인지, 그에 따른 인허가 및 세무 리스크는 무엇인지 철저히 분석해야 합니다.

특히 건축허가 단계부터 정확한 유형 설정을 하지 않으면 추후 준공검사 불가, 법적 분쟁, 세금 불이익 등 심각한 문제가 발생할 수 있으므로, 설계자와 인허가 담당자와 긴밀히 협의하며 진행하는 것이 반드시 필요합니다.

앞으로는 단순히 외형이 아닌 법적 성격과 인허가 요건까지 명확히 구분하여 다가구주택과 다세대주택을 이해하고 접근하는 것이 성공적인 부동산 전략의 핵심이 될 것입니다.