증축·개축·재축, 인허가 없이 가능할까? 건축법 리얼 가이드

서론 – 증축, 개축, 재축, 다 같은 공사일까?

"증축·개축·재축 시 필요한 인허가 절차"라는 주제로 이야기를 시작해보려 합니다.
기존 건축물을 손대는 경우라면 누구나 쉽게 ‘리모델링’ 정도로 포괄해서 생각하기 쉽습니다. 하지만 법적으로는 증축, 개축, 재축이 각각 정확히 구분되며, 이에 따라 인허가 절차, 요구 서류, 심의 방법도 크게 달라집니다.
만약 이를 정확히 구분하지 못하고 진행하면, 착공 중단, 과태료 부과, 준공불허 등 치명적인 문제가 발생할 수 있습니다.
이번 글에서는 증축·개축·재축의 개념 정의부터, 인허가 절차와 실제 진행 팁까지 체계적으로 정리해드리겠습니다.

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1. 증축·개축·재축의 정확한 개념 이해

1-1. 증축(增築)이란 무엇인가?
증축이란 기존 건축물에 건축 면적이나 건축물의 연면적을 늘리는 행위를 말합니다.
대표적인 예시로는:

• 건물 옆에 새로운 공간을 추가하는 경우
• 옥상을 증축하여 1개 층을 더 올리는 경우 가 있습니다. 증축은 기존 건축물에 ‘신규 부속 건축’을 하는 개념입니다.

1-2. 개축(改築)이란 무엇인가?
개축이란 건축물의 주요 구조부(기둥, 보, 지붕틀, 내력벽 등)의 전부 또는 일부를 철거하고 새로 짓는 것을 말합니다.
주요 구조부가 바뀌지 않는 단순 수선은 개축에 해당하지 않습니다.
대표적인 예:

• 오래된 주택의 골조를 일부 허물고 새로 짓는 경우
• 부분적인 철거와 재구조화를 통한 리모델링

1-3. 재축(再築)이란 무엇인가?
재축은 「건축법」상 멸실된 건축물을 동일한 위치에 다시 짓는 것을 의미합니다.
주로 화재, 노후화, 자연재해 등으로 건축물이 멸실되었을 때 발생합니다.
멸실되었더라도 토지의 지목과 용도지역, 기존의 건축법 적용 요건에 따라 재건축이 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

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2. 증축·개축·재축별 인허가 절차

2-1. 증축 시 인허가 절차
증축은 신규 건축행위에 준하는 절차를 따릅니다.

• 건축허가 또는 건축신고를 거쳐야 하며,
• 대지면적, 건폐율, 용적률 등이 기존 허용 기준을 넘지 않아야 합니다.
  증축으로 인해 기준을 초과할 경우, 증축 자체가 불가능하거나, 추가 완화 허가를 받아야 할 수 있습니다.

또한, 「주차장법」 적용에 따라 추가 주차대수 확보 의무가 발생할 수 있으니 반드시 사전 검토해야 합니다.

2-2. 개축 시 인허가 절차
개축은 구조부 변경이 수반되기 때문에 반드시 건축허가를 받아야 합니다.

• 주요 구조부 변경에 따라 건축구조 안전성 검토가 필요합니다.
• 기존 건축물의 일부만 개축하더라도 전체 대지조건을 충족해야 하는 경우가 있습니다.
  예를 들어, 내진 설계 대상 여부, 에너지 절약 설계 기준 준수 여부 등도 새로 적용받을 수 있습니다.

2-3. 재축 시 인허가 절차
재축은 기본적으로 신축 절차와 유사합니다.

• 멸실된 건축물이 있는 토지에 대해 건축허가를 받아야 하며,
• 기존 건축물이 있었더라도 현재 적용되는 최신 건축법규를 모두 충족해야 합니다.
  예를 들어, 과거 기준으로 1m 이격이면 충분했더라도, 현재 법상 1.5m 이격이 필요하면 이를 새로 반영해야 합니다.

특히 재축할 경우 대지 조건, 용도지역 변경 여부, 도로 접도 요건 등을 반드시 재확인해야 합니다.

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3. 증축·개축·재축 인허가 시 필요한 주요 서류

3-1. 기본 제출 서류
세 가지 모두 공통적으로 필요한 기본 서류는 다음과 같습니다:

• 건축허가신청서 또는 건축신고서
• 건축설계도서(배치도, 평면도, 단면도, 입면도)
• 구조안전확인서류
• 대지경계측량도
• 토지이용계획확인서

3-2. 증축 시 추가 요구 서류

• 주차장 추가확보계획서(주차장법 적용 대상인 경우)
• 기존 건축물과의 연결계획서
• 가설건축물 설치 허가서(필요시)

3-3. 개축 시 추가 요구 서류

• 기존 구조물 철거계획서
• 잔존 구조물 안정성 검토자료

3-4. 재축 시 추가 요구 서류

• 멸실증명서 또는 멸실확인서
• 기존 건축물 존재 증빙자료(준공도면, 등기부등본 등)

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4. 실무에서 주의해야 할 핵심 포인트

4-1. 인허가 유형 오인 주의
증축, 개축, 재축의 구분을 잘못 적용하면 준공불허, 사용승인 거부 등 심각한 문제가 생깁니다. 반드시 설계자와 법규 전문가와 함께 ‘법적 분류’를 명확히 정의하고 진행해야 합니다.

4-2. 최신 법규 적용 여부
특히 재축이나 대규모 개축 시에는 기존 건축물 기준이 아니라, 신규 건축물 기준을 적용받는다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 단열기준, 주차기준, 에너지절약기준 등이 최신 규정에 맞춰야 하므로 공사비가 증가할 수 있습니다.

4-3. 지역별 추가 규제 검토
도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역(그린벨트) 등 지역 특성에 따라 추가 규제가 적용될 수 있습니다. 특히 접도조건(도로 접합 조건) 미충족 시 재축이 불가할 수 있으므로 사전 검토가 필수입니다.

4-4. 관계기관 협의 필요성
문화재보호구역, 상수도보호구역, 공원구역 등 특수 지역에 해당할 경우, 관계기관 협의 절차를 거쳐야 건축허가가 완료됩니다. 이를 간과하면 허가가 반려될 수 있습니다.

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결론 – 증축, 개축, 재축은 명확히 구분하고, 철저히 준비해야 한다

기존 건축물을 손보는 모든 행위가 같아 보이지만,
증축·개축·재축은 법적 정의부터 적용 기준, 인허가 절차까지 모두 다릅니다.
정확히 구분하지 않고 섣불리 공사를 진행하면 치명적인 행정처분과 비용 낭비를 초래할 수 있습니다.

건축을 계획할 때는 먼저 공사의 성격을 명확히 진단하고,
그에 맞는 인허가 절차를 정확히 따르며,
필요 서류와 최신 법규를 철저히 검토해 준비하는 것이 성공의 열쇠입니다.

특히 최근에는 법규가 계속 강화되고 있기 때문에,
설계자, 건축사, 인허가 전문가와 긴밀히 협업하여 한 치의 실수 없이 절차를 진행해야 합니다.

성공적인 증축·개축·재축을 위해서는
"사전 준비 → 정확한 분류 → 철저한 인허가 절차 이행"이 무엇보다 중요합니다.